对高端度假村和目的地基础设施的投资也受到同一机制的支持，但投资转化取决于当地执行情况。截至 2023 年，健康旅游支出已恢复至 2019 年水平的 119%，全球健康研究所估计该类别规模已超过 6510 亿美元。 [4]Global Wellness Institute, 2024 Global Wellness Economy Monitor, globalwellnessinstitute.org 这为能够将住宿与水疗、健身或目的地项目相融合的物业创造了可信的需求池；但这并不意味着所有豪华项目在商业上都可以相互替代。
主要制约因素
制约因素
对年均复合增长率预测的近似影响
地理相关性
预计时间
运营成本高，包括劳动力短缺、能源支出和物业维护成本
-1.5%
全球，尤其是欧洲和北美
中期（2～4 年）
经济不确定性、地缘政治紧张局势和旅行限制影响旅行需求与入住率
-1.2%
全球
短期（≤ 2 年）
劳动力供给限制了物业层面的服务质量和成本控制。欧盟劳工局将劳动力短缺列为住宿、餐饮和咖啡馆行业（HoReCa）面临的重大挑战，并报告称，在许多工人在疫情期间离职后，该行业在若干情境下的欧盟劳动力规模仍比 2019 年低 10%～20%。 [5]European Labour Authority, Accommodation and Food Service Activities: Issues and Challenges Related to Labour Mobility, ela.europa.eu 人员缺口可能限制实际上可销售的客房库存，增加外包成本，并使特许经营和托管物业组合中的服务方案更难实现标准化。能源和维护支出进一步加大压力，因为即使入住率波动，这些成本仍必须承担。
旅游住宿市场规模
2025年，旅游住宿市场规模为 8,748亿美元，预计将从 2026年的 9,270亿美元增长至 2035年的 1.8万亿美元，年均复合增长率（CAGR）为 7.8%。
旅行住宿市场要点
市场领导者：Marriott 在 2025 年的市场份额超过 2.4%，处于领先地位。
领先企业：该市场的前五大企业包括 Marriott、Airbnb、Hilton、Hyatt Hotels、IHG Hotels & Resorts，这些企业在 2025 年合计占据 6% 的市场份额。
2024年，国际旅游接待人次约达 14亿，相当于 2019年水平的 99%，为住宿业恢复了广泛的需求基础，但这并不意味着全球旅游业已经超过疫情前峰值。 [1]UN Tourism, International Tourism Recovers Pre-Pandemic Levels in 2024, untourism.int
不同住宿业态和地区的复苏并不均衡。2025年，酒店实现 5,182亿美元收入，占市场总收入的 59.2%，原因在于品牌化住宿资源、分销系统和忠诚度计划对于企业旅行和多目的地旅行仍然十分重要。与此同时，更广泛的潜在市场如今还包括通过数字渠道分销的度假租赁、服务式公寓及其他非酒店住宿业态。2025年，亚太地区实现 1,980亿美元收入，但该地区的国际旅游接待人次仍仅为 2019年水平的 87%；住宿需求与跨境旅游尚未完全复苏之间的差距，使该地区更容易受到航空连通性恢复速度和客源市场正常化进程的影响。
GMI 分析师观点
该预测的基础并非一次性反弹，而是将恢复的人员流动转化为更便捷的预订和供给体系。全球旅游接待人次接近全面恢复，为需求提供了底线支撑；与此同时，在线发现渠道扩大了可进行定价、比较并面向国际市场销售的住宿物业范围。这一组合有利于能够保护直销需求并管理分销成本的运营商，但也使独立租赁物业和区域性住宿企业能够接触到以传统渠道难以高效触达的客户。
运营执行是影响市场发展的主要边界条件。住宿业是一项劳动密集型、固定资产密集型服务，因此客房需求增长并不会直接转化为利润率提升。基础设施完善且采用可扩展管理或特许经营模式的地区，能够比劳动力、建设条件或跨境旅行环境仍构成制约的市场更快地将复苏转化为新增供给。
主要驱动因素
国际旅行复苏和旅游投资增加，既扩大了旅行次数，也扩大了能够接待游客的目的地数量。世界银行报告称，其旅游业贷款在十年间撬动了超过 100亿美元资金，覆盖 80个国家。 [3]World Bank, Tourism for Development: Lessons Learned, openknowledge.worldbank.org基础设施支出在住宿业中具有复合效应：交通和目的地开发会改善可达性，进而提高需求可见度，为新增客房、度假村和托管物业提供投资依据。休闲需求尤其重要，因为它能够支撑度假村、租赁住宿和目的地住宿供给，超越工作日城市酒店需求的范围。
数字化分销正在改变市场进入的经济逻辑。通过 37 个主要数字中介平台实现的销售额在疫情期间增长了 55%，并于 2021 年达到 4 万亿美元，体现出住宿业库存正在融入平台驱动型商业的规模。对于住宿供应商而言，在线渠道不仅能够替代代理商，还能让可售情况、价格变动、评价和附加选项立即实现可比。这支撑了规模达 6258 亿美元的在线住宿渠道，但同时也提高了价格透明度，并加大了对有效收益管理的依赖。
对高端度假村和目的地基础设施的投资也受到同一机制的支持，但投资转化取决于当地执行情况。截至 2023 年，健康旅游支出已恢复至 2019 年水平的 119%，全球健康研究所估计该类别规模已超过 6510 亿美元。 [4]Global Wellness Institute, 2024 Global Wellness Economy Monitor, globalwellnessinstitute.org 这为能够将住宿与水疗、健身或目的地项目相融合的物业创造了可信的需求池；但这并不意味着所有豪华项目在商业上都可以相互替代。
主要制约因素
劳动力供给限制了物业层面的服务质量和成本控制。欧盟劳工局将劳动力短缺列为住宿、餐饮和咖啡馆行业（HoReCa）面临的重大挑战，并报告称，在许多工人在疫情期间离职后，该行业在若干情境下的欧盟劳动力规模仍比 2019 年低 10%～20%。 [5]European Labour Authority, Accommodation and Food Service Activities: Issues and Challenges Related to Labour Mobility, ela.europa.eu 人员缺口可能限制实际上可销售的客房库存，增加外包成本，并使特许经营和托管物业组合中的服务方案更难实现标准化。能源和维护支出进一步加大压力，因为即使入住率波动，这些成本仍必须承担。
宏观经济和地缘政治风险通过出行时间、客源市场准入和预订信心发挥作用，而不是通过单一的全球需求开关产生影响。尽管游客到访量已基本完全恢复，联合国旅游组织（UN Tourism）仍持续指出经济和地缘政治方面的下行风险。对于依赖长途游客或少数客源市场的目的地而言，这种影响最为明显；灵活的取消政策和较短的预订窗口可能维持客流量，但会降低人员配置和资本规划所需的可预测性。
GMI 分析师观点
需求增长与分销扩张相互强化，但也对运营纪律提出了更高要求。数字渠道降低了更广泛物业类型的发现成本，而劳动力短缺则提高了住宿产品售出后的交付成本。因此，商业优势逐渐转向能够将广泛分销与可靠的客房清洁、维护及本地服务能力相结合的运营商，而不是仅仅最大化线上曝光度。
基础设施驱动型需求只有在目的地投资与交通、劳动力及运营能力相匹配的情况下，才能保持更强的持久性。康养和休闲主题有助于支撑更高价值的住宿需求，但无法消除地缘政治冲击或固定物业成本的影响。开发商和业主在评估供应风险时，应区分已宣布的目的地发展目标与实际运营中的住宿接待能力。
旅行住宿市场细分分析
住宿类型
酒店仍是规模最大的住宿形式，2025年创造了 5,182 亿美元收入，预计年均复合增长率（CAGR）为 8.1%。酒店的规模优势得益于品牌标准、集中式销售和会员忠诚度生态系统；截至 2024 年年末，Marriott 在 144 个国家和地区拥有超过 9,300 家物业，Bonvoy 会员接近 2.28 亿。 [6]Marriott International, 2024 Annual Report on Form 10-K, sec.gov 度假村市场规模为 1,240 亿美元，预计增长率为 7.7%；目的地型和康养导向型需求为其实现差异化提供了途径。
2025年，度假租赁和度假屋创造了 993 亿美元收入，预计增长率为 7.4%。Airbnb 报告称，2024年营收为 111 亿美元，业务覆盖超过 220 个国家和地区以及 100,000-plus 个城市，展现了平台驱动型供应的覆盖范围，但这并不意味着平台收入等同于住宿市场收入。 [7]Airbnb, 2024 Annual Report on Form 10-K, sec.gov 2025年，旅舍市场规模为 762 亿美元，预计增长率为 7.6%；包括服务式公寓和公寓式酒店在内的其他住宿形式创造了 571 亿美元收入，预计增长率为 6.8%。住宿形式的选择越来越取决于出行目的和停留时长，而不是简单地在酒店与租赁住宿之间进行替代。
预订渠道
2025年，在线预订收入为 6,258 亿美元，占全年收入的 71.5%，预计年均复合增长率为 9.5%；相比之下，规模为 2,490 亿美元的线下渠道预计增长率为 1.7%。这一差距体现了可搜索库存和快速调价所带来的优势，而在线下分销在行程复杂、需要协商或以团体出行为主的场景中仍发挥着作用。供应商面临着权衡：数字化覆盖范围扩大了转化机会，但透明的价格比较使差异化服务、客户忠诚度和直接预订能力变得更加重要。
价格类别
中端住宿引领价格类别收入，2025年市场规模为 4,244 亿美元，占市场总额的 48.5%，预计年均复合增长率为 8.1%。经济型住宿库存规模为 2,577 亿美元，预计增长率为 7.7%；高端／豪华住宿创造了 1,927 亿美元收入，预计增长率为 7.5%。中端市场的定位具有重要商业意义，因为该市场既要抵御数字化效率较高的经济型住宿选择，也要应对体验驱动型高端住宿的竞争；运营商不能仅依赖价格定位。
住宿时长
一至三晚的短期住宿仍是最大的住宿时长类别，市场规模为 4,979 亿美元，占 2025 年收入的 56.9%，但其 7.0% 的年均复合增长率（CAGR）低于住宿时长更长的类别。四至十四晚的中等时长住宿创造了 2,815 亿美元收入，预计将以 8.8% 的年均复合增长率增长；超过十四晚的长期住宿市场规模达到 954 亿美元，年均复合增长率为 8.6%。更长的住宿时长会改变物业的价值主张：与传统过夜住宿相比，厨房设施、工作空间、客房清洁频率和灵活定价的重要性更高。
旅行者类型
休闲旅行者贡献了 4,979 亿美元收入，占 2025 年收入的 56.9%，预计将以 8.0% 的年均复合增长率增长。商务旅行者创造了 1,940 亿美元收入，预计将以 7.9% 的年均复合增长率增长；团体旅行者贡献了 927 亿美元，预计将以 7.5% 的年均复合增长率增长。其余旅行者类型贡献了 901 亿美元。休闲旅行的复苏为各目的地带来了客流量，而商务和团体需求更加重视位置、服务一致性和库存协调，从而延续了品牌酒店和管理型分销的重要性。
GMI 分析师观点
细分市场的增长由不同的运营模式推动，而非源于单一的住宿偏好。由于标准化服务和忠诚度体系能够降低回头客及企业旅行者的选择成本，酒店仍保持最大的收入基础；与此同时，度假租赁通过平台分销，将住宿供给拓展至本地社区和住宅环境。竞争的关键不在于某一种业态是否会淘汰另一种业态，而在于运营商能否根据住宿目的匹配适当的运营模式。
中等时长和长期住宿增长更快，使单位经济效益对配套设施设计和人员配置模式更加敏感。这类客人将住宿视为临时居住环境，因此能够合理设置空间、公共事业费用和服务套餐价格的服务式公寓及相关物业更具优势。与此同时，在线分销有助于客户发现住宿产品，但也降低了市场对缺乏差异化的中端住宿供给的容忍度。价值创造将取决于住宿业态、出行目的和渠道经济性的组合。
旅游住宿市场区域分析
北美
北美市场 2025 年收入为 2,945 亿美元，占全球市场份额的 33.7%，预计将以 8.2% 的年均复合增长率增长。美国贡献了 2,436 亿美元，预计将以 8.5% 的增速扩张，这得益于规模庞大且发展成熟的住宿业基础；2024 年美国住宿业就业人数超过 190 万。加拿大贡献了 510 亿美元，预计将以 6.6% 的年均复合增长率增长。该地区的市场规模使品牌和平台拥有庞大的国内需求池，但工资和物业成本可能使收入增长更难转化为物业层面的回报。
欧洲
欧洲市场规模为 2,487 亿美元，占 2025 年市场的 28.4%，预计将以 7.9% 的年均复合增长率增长。2024 年欧洲国际游客到访量达到 7.47 亿人次，比 2019 年高 5%，为英国、德国、法国、意大利、西班牙、比利时、荷兰、瑞典和俄罗斯提供了相对成熟的复苏基础。德国 2025 年创造了 710 亿美元收入，预计将以 7.3% 的增速增长。在这一成熟且互联互通的市场中，主要挑战已不再是恢复需求，而是在旅行者选择范围广泛的情况下维持供给质量和劳动力可获得性。
亚太地区
亚太地区在 2025 年实现 1,980 亿美元的市场规模，预计年均复合增长率（CAGR）为 7.6%。中国在 2025 年的市场规模为 538 亿美元，高于此前估算；印度、日本、澳大利亚、新加坡、韩国、越南、印度尼西亚和泰国则是核心需求与供给节点。该地区在 2024 年录得 3.16 亿人次国际到访，同比增长 33%，但仍低于疫情前水平。Hilton 与 Royal Orchid Hotels 达成协议，计划在印度开发 125 家 Hampton by Hilton 酒店，这表明随着交通连通性恢复正常，运营商正积极布局国内及跨境需求。
拉丁美洲
拉丁美洲在 2025 年的市场规模为 514 亿美元，预计年均复合增长率（CAGR）为 7.1%。巴西、墨西哥和阿根廷形成了差异化的需求基础，覆盖国内旅行、文化旅游目的地和自然旅游。由投资推动的目的地开发能够扩大规范化住宿接待能力，但与规模更大、发展更成熟的地区相比，该地区的市场表现仍更容易受到汇率状况、航空通达性和项目执行情况的影响。
中东和非洲
中东和非洲在 2025 年实现 821 亿美元的市场规模，预计年均复合增长率（CAGR）为 7.3%。沙特阿拉伯的旅游战略目标是到 2030 年实现每年 1.5 亿人次访问，这一政策承诺正与沙特阿拉伯、阿联酋和南非的需求共同重塑开发项目储备。在非洲，Radisson 于 2024 年上半年新增 7 家酒店，其中包括其在坦桑尼亚的首家酒店，使其在非洲大陆运营中或开发中的酒店组合达到近 100 家。 [8]Radisson Hotel Group, Radisson Hotel Group Bolsters African Presence with 7 Additional Hotels and Over 1,200 New Rooms, radissonhotels.com 这些投资表明品牌化供给基础正在扩大，但酒店投入运营的速度将取决于当地基础设施、劳动力和目的地的准备程度。
GMI 分析师观点
区域市场表现取决于需求复苏与供给规模化发展能力之间的相互作用。北美兼具规模优势和高运营成本；欧洲的到访量恢复程度较高，但面临劳动力约束；亚太地区仍有更大的复苏空间，因此交通连通性和开发时机尤为重要。因此，市场选择应基于将游客需求可靠地转化为实际运营客房夜数的能力，而不应仅依据到访量增长。
中东展现了政策主导型旅游如何加快项目储备形成，而非洲则体现了已宣布的发展目标与新增运营规模之间的区别。在拉丁美洲和亚太地区部分市场，目的地投资能够发挥催化作用，但投资者回报仍容易受到交通通达性和项目执行能力的影响。采用灵活管理、特许经营和本地合作模式的品牌，更有利于在这些不同的运营环境中实现规模扩张。
旅游住宿市场份额与竞争格局
市场仍较为分散：Marriott 估计占 2025 年全球收入的 2.4%，其次为 Airbnb，占 1.2%；Hilton 占 1.1%；Hyatt 占 0.7%；IHG 和 Accor 各占 0.6%；Wyndham 占 0.1%。市场分散反映出独立酒店、区域连锁酒店和个人所有的租赁住宿仍发挥着持久作用。这也意味着，忠诚度、分销和轻资产扩张能够带来竞争优势，而不必形成可与许多其他消费者服务市场相媲美的集中度。
Marriott、Hilton、Hyatt、IHG、Accor、Wyndham、Airbnb、Four Seasons、Vrbo 和 BWH Hotels 构成全球企业覆盖范围。Marriott 在 2024 年的物业组合已超过 9,300 家，覆盖 144 个国家和地区；Hilton 则在 140 个国家和地区运营 8,447 家物业，并拥有 3,578-hotel 个开发项目储备。[9]Hilton Worldwide Holdings, 2024 Annual Report on Form 10-K, sec.gov IHG 报告称，其拥有 6,629 家酒店以及超过 1.45 亿名 IHG One Rewards 会员，凸显了由忠诚度计划驱动的直接需求规模。[10]IHG Hotels & Resorts, Full Year Results for the Year to 31 December 2024, ihgplc.com 截至 2024 年年底，Hyatt 在 79 个国家运营 1,442 家酒店，其与 Apple Leisure Group 相关的平台进一步扩大了其在休闲旅游领域的布局。Accor 报告称，其在 110 多个国家拥有超过 5,600 家酒店和度假村。
Wyndham 在 80 多个国家拥有约 9,200 家酒店，因此在经济型和中端特许经营领域具备较强地位；相比之下，Airbnb 的平台模式无需拥有底层住宿资产，即可提供全球住宿选择。2025 年初，Four Seasons 在 47 个国家运营 133 家酒店和度假村以及 55 个住宅物业，体现了另一种竞争逻辑，即以超豪华服务、住宅物业和目的地体验为核心。
区域企业覆盖范围包括 OYO Rooms、Meliá Hotels、Minor Hotels、Radisson Hotel、Whitbread PLC、Sun International、Blueground、Casago、Evolve Vacation Rental 和 HomeToGo。截至 2024 年 3 月，OYO 报告称其拥有 18,103 家酒店的客房资源，并首次报告年度盈利，体现了技术赋能的经济型住宿供应对其运营市场的重要性。在整个竞争格局中，各类企业所依赖的关键战略杠杆并不相同：全球品牌优先扩大特许经营和管理规模，平台优先提升供应流动性并完善房东工具，而区域运营商则更加依赖本地市场知识、针对性业态和业主关系。
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